Vklad zalozneho prava na zaklade splnomocnenia

[vlasto]

Dobrý deň,
chcem sa opýtať či je stále možné zriadiť záložné právo k nehnuteľnosti v prospech banky (v prípade hypotekárneho úveru) na zaklade splnomocnenia vlastnika. Jedná sa mi o to, že sa chystáme čerpať hypotekárny úver založený nehnuteľnosťou, ktorá má viacerých vlastníkov. Jeden z vlastníkov sa dlhodobo zdržiava mimo územia SR a preto splnomocnil ineho vlastníka, aby ho zastupoval pri právnych úkonoch vedúcich k zriadeniu záložného práva na katastri nehnuteľností. Podľa všetkého to až do teraz bolo možné.
Avšak 25.3. bola prijatá novela zákona na ochranu spotrebiteľa (102/2014 Z.z.), ktorá má znemožniť zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti na základe splnomocnenia. Vraj po novom kataster odmieta tento úkon. Aspoň mi to tvrdí pracovníčka banky.
Podľa môjho názoru sa novela týka len záväzkov vznikajúcich zo spotrebiteľských úverov (na základe zákona 250/2007), nie hypotekárnych úverov (na základe zákona 483/2001 - o bankách). Máte niekto prehľad o aktuálnej legislatíve, stanovisko katastra, príp. reálne skúsenosti?
Vopred ďakujem.
Vlasťo

[trillan]

Dobrý deň.

Ako to funguje v sčasnosti netuším, ale kedysi to šlo (osobná skúsenosť).

Osobne mi nie je celkom jasné, ako chcete argumentovať v banke - súkromnej spoločnosti, že Vy si vykladáte zákon inak ako oni? To by ste mohol tak možno niekdy v štatnej inštitúcií a aj tam nie je vždy výsledok dopredu istý.

Taktiež mi nie je celkom jasne, ma s tým problém banka, ktorá Vám nechce dať takto podpísať úver alebo kataster?

Nebolo by jednoduchcšie zmeniť banku alebo aspoň pobočku, nakoľko ako všetci vieme nie vždy a všade to iste je vždy to iste :), resp. 100 pávnikov = 100 právnych názorov...

[vlasto]

Dobrý deň,
vidím, že téma zaujíma dosť ľudí, preto sa podelím. Dnes som sa na túto záležitosť bol opýtať na katastrálnom úrade. Tam mi právnička povedala, že:
1) s podobnými otázkami sa na nich obracia stále viac ľudí,
2) kataster nemá problém s vkladom záložného práva v prospech banky na základe splnomocnenia (splnomocnenie je ukotvené v občianskom zákonníku, ktorý sa zákonom 102/2014 Z.z. nemení). Teda nie som jediný, kto si zákon vykladá vo vyššie spomenutom duchu.
3) problém robia banky (teda nie len tá moja), ktoré sa vyhovárajú na kataster. Teda zmena banky to nerieši.
4) vraj centrálny úrad katastra (alebo, čo je to za centrálna autorita) chystá usmernenie pre okresné úrady.
Môj záver - riešením by možno bolo zriadenie záložného práva vkladom na katastri bez toho, aby banka poznala detaily o (ne)prítomnosti spoluvlastníka pri právnom úkone. Čo ich do toho, kde je a ako bol schválený vklad do katastra. Napokon, má ich zaujímať výsledok (vklad), nie postup (splnomocnenie).
Prajem pekný deň.
Vlasťo

[trillan]

Z Vaším záverom súhlasím sa nedá súhlasiť a to z dvoch dôvodov:
1, založna zmluva sa nepodpisuje štandartne u notára alebo na matrike ale priamo v banke - overuje podpisy zamestnanec banky (tam asi tazko to pôjde bez toho aby banka poznala "detaily", kedže sama si robí zmluvy a a taktiež bez podpisov účastníkov konania sa k zmluve nedostanete),
2, väčšina banka vypláca úvery na základe podaného návrhu na vklad a vyznačenia plomby na LV, nie až po jeho odvkladovaní a z toho dôvodu sa vraciame zase k bodu 1 - čiže vyplatia len vtedy keď sú si istý zmluvou že bude odvkladovaná a že má všetky potrebné náležitosti. Banka NIKDY nepôjde do rizika.

A ešte k tým Vašim bodom:
bod 1 - je to logické, kedže banky sa vyhovárajú na kataster (toto je bežná prax a nie len v bankách)
bod 2 - s týmto sa da len súhlasiť
bod 3 - neviem posúdiť, možno by bolo dobré sa informovat sa aj v iných bankách, alebo po dohode s bankou nastaviť v zmluve doplňujúce body, kde napr. banka by mala povinnosť vyplatiť penazie až po vykonaní vkladu a tým by si chránila svoju invenstíciu. Zároveň je potrebné si uvedomiť, že banka nie je štátna inštitúcia ako napr. kataster a má právo bránť sa, keď to uzná za vhodné a to aj v rozpore z Vašou logikou, t.j. nie je povinná Vám úver dať keď to uzná za vhodne - samozrejme ako dôvod by nemalo byť vyhováranie na kataster.
bod 4 - tým centrálnym úradom katastra ste zrejme mysleli Úrad geodézie, kartografia a katastra SR, ktorý pripravuje usmernenia, avšak pre objektivitu treba povedať, že už niekoľko rokov pripravuje aj nový katastrálny zákon, zákon o geodézií a všetky výhlášky a usmernenia k nim, avšak pravdu povediac moc sme sa toho ani nedočkali a zrejme ešte dosť dlho ani nedočkáme.
Podľa mojich informácií by sa v danej veci mala vykonať najprv zmena v občianskom zákonníku, a až potom by mohlo byť vydané usmernenie, ako má kataster postupovať (nie je to zaručené). V prípade, že banky takto úvery nebudú chchieť poskytovať, je logické, že ani na katastri nebude tento problém a usmernenie tým pádom nebude ani potrebné (to usmernenie by zrejme potrebovali skôr banky...).